Malta Golden Visa: Merkmale, Vorteile für Investoren, wie man es bekommt

Der Immobilienmarkt wird traditionell als „sicherer Hafen“ für Kapital angesehen. Gleichzeitig haben sich jedoch hartnäckige Mythen gebildet, die Investoren daran hindern, rationale Entscheidungen zu treffen. Die Mythen über Immobilieninvestitionen haben sich im Bewusstsein von Anfängern verankert und verzerren die Wahrnehmung von Risiken, Rentabilität und dem eigentlichen Mechanismus der Arbeit mit Objekten.

Passives Einkommen – ein verbreiteter Mythos über Immobilieninvestitionen

In den Köpfen vieler Investoren hat sich der hartnäckige Mythos über Immobilieninvestitionen festgesetzt: Immobilien bieten einen stabilen passiven Ertrag ohne Anstrengung. Ein solches Szenario kann nur unter idealen Umständen funktionieren, die in der Praxis praktisch nicht vorkommen. Die Verwaltung einer Mietwohnung erfordert regelmäßige Aufmerksamkeit: Überwachung von Zahlungen, Lösung von Alltagsproblemen, Aufrechterhaltung des technischen Zustands und Kommunikation mit Mietern.

Bei Immobilien mit täglicher Vermietung (zum Beispiel über „Yandex.Travel“ oder Sutochno.ru) vervielfacht sich die Anzahl der Aufgaben. Bei einer Auslastung von 70-80% und einem durchschnittlichen Satz von 4.000 ₽ pro Nacht in St. Petersburg kann ein Objekt etwa 90.000 ₽ pro Monat einbringen, erfordert jedoch gleichzeitig 15-20 Stunden Arbeit pro Monat: Kommunikation, Reinigung, Aktualisierung von Anzeigen, Wettbewerbsverfolgung. Passives Einkommen in diesem Segment ist nur bei Einbindung eines Verwaltungsunternehmens möglich, was die Marge um 15-30% reduziert. Der Investor zahlt für die Delegation, verliert einen Teil des Gewinns, gewinnt aber an Zeit.

Immobilienpreise steigen immer: die Illusion des ewigen Wachstums

Einer der gefährlichsten Mythen über Immobilieninvestitionen ist die Überzeugung, dass jeder Gegenstand im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Die Statistik spricht dagegen. Im Jahr 2023 wurden in Moskau mehr als 22% der Objekte auf dem Sekundärmarkt zu einem niedrigeren Preis verkauft als zum Kaufpreis in den Jahren 2019-2020. Der Grund dafür sind Veränderungen in den makroökonomischen Bedingungen, der Anstieg des Leitzinses, die Nachfragerückgänge sowie der Gebäudeverschleiß.

Anhand von Neubauten kann man die Abhängigkeit vom Baustadium betrachten. Der Kauf in der Baugrube wird oft als Garantie für Preissteigerungen angesehen. Nach Erhalt der Schlüssel verlangsamt sich jedoch der Wertzuwachs oder geht sogar zurück. Eine Wohnung im Wohnkomplex „Seligerskiy City“, die 2021 für 12,4 Mio. ₽ gekauft wurde, verliert bis Mitte 2024 bis zu 8% ihres Wertes aufgrund hoher Konkurrenz und Einführung neuer Warteschlangen mit Rabatten. Der Wertzuwachs ist eine variable Größe, abhängig von der Lage, dem Zustand des Marktes, der Makroökonomie und der Politik des Bauträgers. Automatische Wertsteigerung existiert nicht.

Jede Wohnung eignet sich für Investitionen: der Mythos der Universalität von Immobilien

Einer der typischen Mythen über Immobilieninvestitionen ist der Glaube, dass jede Wohnung Einkommen generieren kann, wenn sie vermietet wird. Diese falsche Annahme führt zum Kauf ineffizienter Objekte: entweder zu teuer für den Mieter oder unpraktisch in der Nutzung. Die Analyse realer Fälle zeigt, dass Studios mit einer Fläche von 24-28 m² mit Ausstattung und fußläufiger Entfernung zur U-Bahn die beste Rentabilität bieten.

Zum Beispiel bringt ein Studio im Wohnkomplex „Mikhailova, 31“ (Moskau), das für 7,5 Mio. ₽ gekauft wurde, bei langfristiger Vermietung 48.000 ₽ pro Monat ein, was eine Rendite von 6,8% pro Jahr ergibt. Im Vergleich dazu bringt eine Dreizimmerwohnung in derselben Gegend mit einem Preis von 14,2 Mio. ₽ nur 65.000 ₽ Mieteinnahmen – 5,5% pro Jahr. Universalität existiert nicht. Jedes Objekt erfordert eine genaue Rentabilitätsberechnung, Bewertung der Infrastruktur, des Mieterprofils und der Betriebskosten.

Je größer die Fläche, desto höher der Ertrag: unzuverlässige Logik

Ein verbreitetes Missverständnis verbindet die Fläche mit dem Ertrag. In der Realität sinkt der Renditekoeffizient oft mit zunehmender Größe des Objekts. Für eine Einzimmerwohnung in Jekaterinburg (40 m², 5,8 Mio. ₽) beträgt der durchschnittliche Mietpreis 22.000 ₽. Ein 25 m² Studio für 3,9 Mio. ₽ bringt 19.000 ₽ ein. Die jährliche Rendite beträgt 4,5% gegenüber 5,8%. Der Grund liegt in niedrigeren Steuern, Reparaturen, Möbeln und der Liquidität kleinerer Formate. Darüber hinaus ist es schwieriger, eine größere Wohnung zu verkaufen oder schnell zu vermieten, insbesondere unter Bedingungen saisonaler Nachfragerückgänge. Kleine Formate sind flexibler und lassen sich besser an Investoren auf dem Sekundärmarkt verkaufen.

Neubau ist immer rentabler als Bestandsimmobilien: ein Investitionsfehler zu Beginn

Oft wählen Anfänger nur Neubauten, weil sie an deren „Investitionsreinheit“ glauben. In einigen Fällen bietet jedoch der Sekundärmarkt eine bessere Rentabilität. Ein Beispiel sind Wohnungen in sowjetischen Gebäuden in der Nähe der U-Bahnstation „Novokosino“. Eine Bestandsimmobilie für 6,2 Mio. ₽ bringt 38.000 ₽ pro Monat ein, während eine neue Wohnung im Wohnkomplex „Reut“ für 7,4 Mio. ₽ nur 35.000 ₽ einbringt.

Gründe: Bestandsimmobilien erfordern keine Wartezeit für die Vermietung, ermöglichen einen sofortigen Markteintritt und unterliegen nicht den Marketingaufschlägen der Bauträger. Darüber hinaus ist es einfacher, den Bestand aus Sicht eines Verwaltungsunternehmens, der Zahlungen für Wohnungs- und kommunale Dienstleistungen und der Aussichten für Großreparaturen zu bewerten.

Die Rendite von Immobilien ist höher als die von Einlagen und Anleihen: die Illusion des Gewinns

Die Mythen über Immobilieninvestitionen basieren oft auf veralteten Vergleichen. Im Juli 2025 bringen Einlagen in den Top-5-Banken bis zu 13,2% Jahreszinsen mit Kapitalisierung. Bundesanleihen bieten 11,9%. Zur gleichen Zeit beträgt die durchschnittliche Rendite langfristiger Mieten in Neubauten großer Städte 5,2-6,5%.

Die tatsächliche Rendite ist niedriger, wenn man berücksichtigt:

1. Abschreibung und Reparatur – ab 45.000 ₽ pro Jahr.
2. Leerstandsmonate – durchschnittlich 1,5 Monate pro Jahr.
3. Verwaltungsgebühr – 10-25% je nach Format.

Die endgültige Rendite kann somit auf 3,5-4,2% sinken – unter der Inflation. Nur durch eine kluge Objektauswahl und aktives Management kann man sich dem Ziel von 7-8% annähern.

Was vor dem Kauf unbedingt berücksichtigt werden muss

Vor der Investition in Immobilien ist es wichtig, eine umfassende Überprüfung des Objekts durchzuführen, einschließlich:

1. Aktuelle Mietpreise in der Gegend (Daten von CIAN, DomClick).
2. Bauzeit des Gebäudes und Status des DDU (bei Neubauten).
3. Potentielle Ausgaben für Reparaturen, Möbel, Geräte.
4. Infrastruktur des Viertels: Schulen, U-Bahn, Verkehr, Parks.
5. Höhe der Nebenkosten und Kosten für kommunale Dienstleistungen.
6. Einkommensteuersatz (Einkommensteuer 13%) und Katastereinschätzung.
7. Möglichkeit der Umplanung und deren Legalisierung.
8. Auslastung des Mietmarktes: Nachfrage, Wettbewerb, Saisonalität.
9. Rechtliche Sauberkeit des Geschäfts, Belastungen, Arreste.

Fazit

Die Mythen über Immobilieninvestitionen verzerren das Bild: Sie erzeugen den Eindruck leichter Rentabilität, ignorieren Variablen und unterschätzen Risiken. Der Ansatz zum Vermögenswert als strategisches Projekt ist der einzige Weg, um stabile Erträge zu erzielen. Eine realistische Analyse, Berechnungen, Bewertung der Viertelsperspektiven, des Eigentumsformats und der Objektüberwachung bestimmen den Erfolg. Nur der Verzicht auf Mythen ermöglicht es, ein stabiles Investitionsmodell zu schaffen, das unabhängig von Marktschwankungen ist.

Die Wahl des Landes, in dem man lebt oder Geschäfte tätigt, hängt direkt mit der Transparenz und der günstigen Steuerpolitik zusammen. Malta hält seinen Ruf als steuerfreundliches Land aufrecht. Es bietet ein flexibles Modell, das es Investoren nicht nur ermöglicht, Verbindlichkeiten zu reduzieren, sondern auch ihre Einkommensstruktur rechtlich zu optimieren. Das maltesische Steuersystem ist darauf ausgerichtet, Kapital zu fördern, Unternehmen zu schützen und attraktive Bedingungen für natürliche und juristische Personen zu schaffen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des europäischen Trends zur Verschärfung der Kontrollen.

Die Steuerpolitik erstreckt sich auf alle wichtigen Kategorien von Bürgern: natürliche und juristische Personen, Gebietsansässige und Gebietsfremde, im Ausland tätige Berufstätige und Vermögensbesitzer. Die Besonderheiten des Konzepts stellen einen nachhaltigen Vorteil dar: Ein Bürger zahlt nur für Einkommen, das er im Land erhält oder auf ein lokales Konto überweist. Dieses Modell ist für internationale Investoren, Freiberufler, Eigentümer von digitalen Vermögenswerten und Unternehmen mit dezentraler Struktur von Interesse.

Einkommensteuer: Sätze und Besonderheiten

Das maltesische Einkommenssteuersystem verwendet einen progressiven Tarif, der von der Höhe des Einkommens abhängt. Für Einheimische, die im Lande Einkommen erzielen, gilt ein Steuersatz von 0 bis 35 %. Gebietsfremde zahlen nur auf maltesische Einkünfte und auf Einkünfte, die auf Konten innerhalb des Staates überwiesen werden, eine Provision.

Die Vorteile gelten nicht nur für Familien mit Kindern, sondern auch für Unternehmer, die im Rahmen von Visaprogrammen auf die Insel gezogen sind. Das maltesische Steuersystem schließt die Doppelbesteuerung im Rahmen von Abkommen mit mehr als 70 Ländern aus. Dies ermöglicht eine Neuberechnung der Verbindlichkeiten und eine Senkung des endgültigen Steuersatzes auf 5-10 %, indem die Gutschrift für die Zahlung im Herkunftsland des Einkommens genutzt wird.

Steuern in Malta für Privatpersonen

Bürger und Gebietsansässige unterliegen der Steuerpflicht am Ort der Einkommensentstehung. Die wichtigsten Quellen sind Löhne, Mieten, Zinsen auf Einlagen und Dividenden. Bei Wohnsitznahme können Abzüge für Krankheitskosten, Bildung und Hypothekenkoeffizienten geltend gemacht werden.

Eine Sonderbehandlung ist für digitale Nomaden und Fernarbeitskräfte vorgesehen. Wenn sie ordnungsgemäß registriert sind, wird die Fernarbeit nicht als maltesisches Einkommen betrachtet und bleibt von der Besteuerung ausgenommen. Dies macht die Insel zu einem beliebten Ziel für Freiberufler, Programmierer, Berater und Designer.

Maltas Steuersystem: Unternehmensabgaben und Steuersätze

Unternehmen zahlen eine Standard-Körperschaftssteuer von 35 %, aber ein System von Rabatten reduziert die endgültige Belastung auf 5-10 %. Diese Struktur macht Malta einzigartig unter den europäischen Ländern. Die Struktur ermöglicht es den Aktionären, eine Rückerstattung zu erhalten, nachdem das Unternehmen seine Abgaben gezahlt hat – bis zu 6/7 des gezahlten Betrags.

Es gibt keinen Offshore-Status, aber den Ruf einer regulierten, transparenten Gerichtsbarkeit. Aus diesem Grund lassen sich hier internationale IT-Unternehmen, Stiftungen, Risikokapital-Start-ups und Family Offices registrieren. Einfache Berichterstattung, flexible Regulierung und Vermögensschutz sind drei Faktoren, die bei den Anlegern Vertrauen schaffen.

Malta Mehrwertsteuer: für Unternehmen und Immobilien

Malta hat einen Mehrwertsteuersatz von 18 %. Er gilt für alle Transaktionen innerhalb des Landes, einschließlich Einzelhandel, Dienstleistungen, Immobilien und Online-Plattformen. Unternehmen sind zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn sie vollständig registriert sind und monatliche oder vierteljährliche Erklärungen einreichen. Der Satz gilt nicht für internationale B2B-Transaktionen, was die Berechnungen für digitale Unternehmen und Plattformen vereinfacht. Umsätze mit ausländischen Geschäftspartnern sind von der Steuer befreit, wenn beide Parteien eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer haben.

Grundsteuer: Regeln für den Investor

Beim Kauf von Immobilien in Malta fällt keine jährliche Grundsteuer an. Zum Zeitpunkt des Kaufs zahlt der Käufer eine Stempelsteuer in Höhe von 5 % des Wertes. Nach der Registrierung sind keine weiteren Zahlungen erforderlich. Diese Struktur ist vorteilhaft für diejenigen, die eine Immobilie zu Vermietungszwecken oder zur Kapitalerhaltung erwerben wollen. Das maltesische Steuersystem bietet auch Anreize für Investitionen in historische Gebäude, Renovierungsprogramme und den Erwerb von Objekten im Rahmen von Bürgerinitiativen. Für Mietobjekte gilt ein Pauschalsatz von 15 % des Nettoeinkommens.

Werkzeug zum steuerlichen Wohnsitz

Um eine Steuerresidenz in Malta zu erhalten, muss man mehr als 183 Tage pro Jahr auf der Insel leben oder an einem der Investitionsprogramme teilnehmen. Der Status eröffnet den Zugang zu Doppelbesteuerungsabkommen, vereinfachter Unternehmensanmeldung und Zugang zu EU-Finanzprodukten. Ein ausländischer Investor erhält die Möglichkeit, seine Vermögensstruktur vollständig umzustrukturieren, indem er seine Einkünfte auf verschiedene Provisionszonen verteilt. Dies ist für diejenigen von Bedeutung, die in mehreren Ländern tätig sind, Fonds verwalten oder ein diversifiziertes Portfolio halten.

Sechs Anreize, die das maltesische Steuersystem bietet

Im Folgenden sind die Vorteile aufgeführt, die Anleger erhalten, wenn die steuerlichen Bedingungen erfüllt sind:

1. Senkung des Körperschaftssteuersatzes auf 5 % – durch einen Mechanismus zur Rückgabe an die Aktionäre, nachdem das Unternehmen die Provision gezahlt hat.

2. Keine Steuer auf weltweite Einkünfte, sofern die Gelder nicht auf maltesische Konten überwiesen werden.

3. Feste Gebühr von 15 % der Mieteinnahmen, vereinfachtes Meldesystem.

4. Vorteile für digitale Nomaden – Befreiung der Fernarbeit von der lokalen Steuer.

5. Zugang zu Doppelbesteuerungsabkommen mit mehr als 70 Ländern.

6. Befreiung von der Grundsteuer, wenn man eine Immobilie besitzt, ohne sie zu vermieten.

Meldungen und Erklärungen: wann und wie

Die Steuererklärungen werden einmal im Jahr elektronisch über das System der maltesischen Steuerbehörde eingereicht. Unternehmen und Privatpersonen haben Zugang zu personalisierten Konten. Bei Nichteinhaltung der Frist werden je nach Dauer der Verspätung Geldstrafen zwischen 50 und 500 EUR verhängt. Alle Berichte und Zahlungen werden über eine einzige digitale Plattform abgewickelt, wodurch die Buchhaltung entlastet wird.

Schlussfolgerung

Das maltesische Steuersystem verbindet Transparenz und Flexibilität. Es ist bequem, Geschäfte zu machen, Immobilien zu kaufen, Kapital zu verwalten und ein rechtlich einwandfreies Steuermodell aufzubauen. Eine einfache Struktur, günstige Steuersätze und Rechtsschutz ermöglichen es Investoren, strategische Entscheidungen ohne Risiko zu treffen.