Wie man auf Malta ein Haus kauft: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Investor

Der Immobilienmarkt wird traditionell als „sicherer Hafen“ für Kapital angesehen. Gleichzeitig haben sich jedoch hartnäckige Mythen gebildet, die Investoren daran hindern, rationale Entscheidungen zu treffen. Die Mythen über Immobilieninvestitionen haben sich im Bewusstsein von Anfängern verankert und verzerren die Wahrnehmung von Risiken, Rentabilität und dem eigentlichen Mechanismus der Arbeit mit Objekten.

Passives Einkommen – ein verbreiteter Mythos über Immobilieninvestitionen

In den Köpfen vieler Investoren hat sich der hartnäckige Mythos über Immobilieninvestitionen festgesetzt: Immobilien bieten einen stabilen passiven Ertrag ohne Anstrengung. Ein solches Szenario kann nur unter idealen Umständen funktionieren, die in der Praxis praktisch nicht vorkommen. Die Verwaltung einer Mietwohnung erfordert regelmäßige Aufmerksamkeit: Überwachung von Zahlungen, Lösung von Alltagsproblemen, Aufrechterhaltung des technischen Zustands und Kommunikation mit Mietern.

Bei Immobilien mit täglicher Vermietung (zum Beispiel über „Yandex.Travel“ oder Sutochno.ru) vervielfacht sich die Anzahl der Aufgaben. Bei einer Auslastung von 70-80% und einem durchschnittlichen Satz von 4.000 ₽ pro Nacht in St. Petersburg kann ein Objekt etwa 90.000 ₽ pro Monat einbringen, erfordert jedoch gleichzeitig 15-20 Stunden Arbeit pro Monat: Kommunikation, Reinigung, Aktualisierung von Anzeigen, Wettbewerbsverfolgung. Passives Einkommen in diesem Segment ist nur bei Einbindung eines Verwaltungsunternehmens möglich, was die Marge um 15-30% reduziert. Der Investor zahlt für die Delegation, verliert einen Teil des Gewinns, gewinnt aber an Zeit.

Immobilienpreise steigen immer: die Illusion des ewigen Wachstums

Einer der gefährlichsten Mythen über Immobilieninvestitionen ist die Überzeugung, dass jeder Gegenstand im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Die Statistik spricht dagegen. Im Jahr 2023 wurden in Moskau mehr als 22% der Objekte auf dem Sekundärmarkt zu einem niedrigeren Preis verkauft als zum Kaufpreis in den Jahren 2019-2020. Der Grund dafür sind Veränderungen in den makroökonomischen Bedingungen, der Anstieg des Leitzinses, die Nachfragerückgänge sowie der Gebäudeverschleiß.

Anhand von Neubauten kann man die Abhängigkeit vom Baustadium betrachten. Der Kauf in der Baugrube wird oft als Garantie für Preissteigerungen angesehen. Nach Erhalt der Schlüssel verlangsamt sich jedoch der Wertzuwachs oder geht sogar zurück. Eine Wohnung im Wohnkomplex „Seligerskiy City“, die 2021 für 12,4 Mio. ₽ gekauft wurde, verliert bis Mitte 2024 bis zu 8% ihres Wertes aufgrund hoher Konkurrenz und Einführung neuer Warteschlangen mit Rabatten. Der Wertzuwachs ist eine variable Größe, abhängig von der Lage, dem Zustand des Marktes, der Makroökonomie und der Politik des Bauträgers. Automatische Wertsteigerung existiert nicht.

Jede Wohnung eignet sich für Investitionen: der Mythos der Universalität von Immobilien

Einer der typischen Mythen über Immobilieninvestitionen ist der Glaube, dass jede Wohnung Einkommen generieren kann, wenn sie vermietet wird. Diese falsche Annahme führt zum Kauf ineffizienter Objekte: entweder zu teuer für den Mieter oder unpraktisch in der Nutzung. Die Analyse realer Fälle zeigt, dass Studios mit einer Fläche von 24-28 m² mit Ausstattung und fußläufiger Entfernung zur U-Bahn die beste Rentabilität bieten.

Zum Beispiel bringt ein Studio im Wohnkomplex „Mikhailova, 31“ (Moskau), das für 7,5 Mio. ₽ gekauft wurde, bei langfristiger Vermietung 48.000 ₽ pro Monat ein, was eine Rendite von 6,8% pro Jahr ergibt. Im Vergleich dazu bringt eine Dreizimmerwohnung in derselben Gegend mit einem Preis von 14,2 Mio. ₽ nur 65.000 ₽ Mieteinnahmen – 5,5% pro Jahr. Universalität existiert nicht. Jedes Objekt erfordert eine genaue Rentabilitätsberechnung, Bewertung der Infrastruktur, des Mieterprofils und der Betriebskosten.

Je größer die Fläche, desto höher der Ertrag: unzuverlässige Logik

Ein verbreitetes Missverständnis verbindet die Fläche mit dem Ertrag. In der Realität sinkt der Renditekoeffizient oft mit zunehmender Größe des Objekts. Für eine Einzimmerwohnung in Jekaterinburg (40 m², 5,8 Mio. ₽) beträgt der durchschnittliche Mietpreis 22.000 ₽. Ein 25 m² Studio für 3,9 Mio. ₽ bringt 19.000 ₽ ein. Die jährliche Rendite beträgt 4,5% gegenüber 5,8%. Der Grund liegt in niedrigeren Steuern, Reparaturen, Möbeln und der Liquidität kleinerer Formate. Darüber hinaus ist es schwieriger, eine größere Wohnung zu verkaufen oder schnell zu vermieten, insbesondere unter Bedingungen saisonaler Nachfragerückgänge. Kleine Formate sind flexibler und lassen sich besser an Investoren auf dem Sekundärmarkt verkaufen.

Neubau ist immer rentabler als Bestandsimmobilien: ein Investitionsfehler zu Beginn

Oft wählen Anfänger nur Neubauten, weil sie an deren „Investitionsreinheit“ glauben. In einigen Fällen bietet jedoch der Sekundärmarkt eine bessere Rentabilität. Ein Beispiel sind Wohnungen in sowjetischen Gebäuden in der Nähe der U-Bahnstation „Novokosino“. Eine Bestandsimmobilie für 6,2 Mio. ₽ bringt 38.000 ₽ pro Monat ein, während eine neue Wohnung im Wohnkomplex „Reut“ für 7,4 Mio. ₽ nur 35.000 ₽ einbringt.

Gründe: Bestandsimmobilien erfordern keine Wartezeit für die Vermietung, ermöglichen einen sofortigen Markteintritt und unterliegen nicht den Marketingaufschlägen der Bauträger. Darüber hinaus ist es einfacher, den Bestand aus Sicht eines Verwaltungsunternehmens, der Zahlungen für Wohnungs- und kommunale Dienstleistungen und der Aussichten für Großreparaturen zu bewerten.

Die Rendite von Immobilien ist höher als die von Einlagen und Anleihen: die Illusion des Gewinns

Die Mythen über Immobilieninvestitionen basieren oft auf veralteten Vergleichen. Im Juli 2025 bringen Einlagen in den Top-5-Banken bis zu 13,2% Jahreszinsen mit Kapitalisierung. Bundesanleihen bieten 11,9%. Zur gleichen Zeit beträgt die durchschnittliche Rendite langfristiger Mieten in Neubauten großer Städte 5,2-6,5%.

Die tatsächliche Rendite ist niedriger, wenn man berücksichtigt:

1. Abschreibung und Reparatur – ab 45.000 ₽ pro Jahr.
2. Leerstandsmonate – durchschnittlich 1,5 Monate pro Jahr.
3. Verwaltungsgebühr – 10-25% je nach Format.

Die endgültige Rendite kann somit auf 3,5-4,2% sinken – unter der Inflation. Nur durch eine kluge Objektauswahl und aktives Management kann man sich dem Ziel von 7-8% annähern.

Was vor dem Kauf unbedingt berücksichtigt werden muss

Vor der Investition in Immobilien ist es wichtig, eine umfassende Überprüfung des Objekts durchzuführen, einschließlich:

1. Aktuelle Mietpreise in der Gegend (Daten von CIAN, DomClick).
2. Bauzeit des Gebäudes und Status des DDU (bei Neubauten).
3. Potentielle Ausgaben für Reparaturen, Möbel, Geräte.
4. Infrastruktur des Viertels: Schulen, U-Bahn, Verkehr, Parks.
5. Höhe der Nebenkosten und Kosten für kommunale Dienstleistungen.
6. Einkommensteuersatz (Einkommensteuer 13%) und Katastereinschätzung.
7. Möglichkeit der Umplanung und deren Legalisierung.
8. Auslastung des Mietmarktes: Nachfrage, Wettbewerb, Saisonalität.
9. Rechtliche Sauberkeit des Geschäfts, Belastungen, Arreste.

Fazit

Die Mythen über Immobilieninvestitionen verzerren das Bild: Sie erzeugen den Eindruck leichter Rentabilität, ignorieren Variablen und unterschätzen Risiken. Der Ansatz zum Vermögenswert als strategisches Projekt ist der einzige Weg, um stabile Erträge zu erzielen. Eine realistische Analyse, Berechnungen, Bewertung der Viertelsperspektiven, des Eigentumsformats und der Objektüberwachung bestimmen den Erfolg. Nur der Verzicht auf Mythen ermöglicht es, ein stabiles Investitionsmodell zu schaffen, das unabhängig von Marktschwankungen ist.

Immobilien auf Malta sind aufgrund der attraktiven Wirtschaft, des loyalen Steuersystems und der stetig steigenden Immobilienpreise zu einer der beliebtesten Investitionsmöglichkeiten in Europa geworden. Jeder, der sich für den Inselstaat entscheidet, erhält nicht nur ein Stück Eigentum, sondern Zugang zu einem einzigartigen Lebensstil auf einer der schönsten Inseln der Welt.

Ein einzigartiges Merkmal des maltesischen Marktes ist die Möglichkeit, verschiedene Arten von Quadratmetern zu erwerben: von Wohnungen mit Meerblick bis hin zu majestätischen Villen und historischen Immobilien im Herzen von Valletta.

Vorteile einer Immobilieninvestition in Malta

1. Stetiger Wertzuwachs. Das durchschnittliche jährliche Preiswachstum beträgt 6-8 %, was im Vergleich zu Bankeinlagen rentabler ist.
2. Attraktive Bedingungen für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis. Der Erwerb einer Immobilie bietet die Möglichkeit, ein Malta Gold Visum zu beantragen, das die Freizügigkeit innerhalb der EU ermöglicht.
3. Niedrige Steuern. Das Steuersystem des Staates bietet günstige Bedingungen für ausländische Investoren, was besonders für diejenigen attraktiv ist, die große Summen in Immobilien investieren wollen.
4. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist groß. Besonders gefragt sind Wohnungen und Villen in Küstennähe, die Investoren ein stabiles Einkommen bescheren.

Immobilientypen auf Malta: Wohnungen und Villen

Appartements sind eine gute Wahl für alle, die Komfort und einen Blick auf das türkisfarbene Wasser des Mittelmeers genießen möchten. Die Insel bietet eine breite Palette von Wohnungen, von kompakten Studios bis zu luxuriösen Penthäusern mit Terrassen und Swimmingpools. Besonders beliebt sind die Wohnungen in den neuen Wohnkomplexen, die über zusätzliche Annehmlichkeiten wie sichere Parkplätze, Swimmingpools und Fitnesscenter verfügen.

Merkmale:

1. Entwickelte Infrastruktur. Die Komplexe befinden sich oft in der Nähe von Geschäften, Restaurants, Stränden und öffentlichen Verkehrsmitteln.
2. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist groß. Wohnungen in Gegenden mit Meerblick oder in den historischen Vierteln von Valletta bieten stabile Mieteinnahmen.
3. Ratenzahlungsprogramme für Immobilien auf Malta von Bauträgern machen den Kauf erschwinglicher.

Luxus an den Ufern des Mittelmeers

Die Villa ist ein Synonym für Luxus und Privatsphäre. Das Anwesen bietet nicht nur großzügige Wohnbereiche, sondern auch Zugang zu privaten Pools, Terrassen mit Meerblick und weitläufigen Gärten. Villen befinden sich oft in prestigeträchtigen Gegenden wie Sliema oder St. Julian’s, wo die Bewohner Ruhe und Komfort genießen können, ohne auf die Vorzüge des Stadtlebens verzichten zu müssen.

Vorteile:

1. Privater Bereich und Sicherheit. Die meisten Villen sind von hohen Zäunen umgeben und mit Sicherheitssystemen ausgestattet, um Privatsphäre und Ruhe zu garantieren.
2. Atemberaubende Aussichten. Terrassen mit Meerblick und private Pools schaffen eine Atmosphäre von absoluter Privatsphäre und Luxus.
3. Hohe Mieteinnahmen. Die Vermietung einer Villa, vor allem während der Tourismussaison, bringt ein beträchtliches Einkommen, da die Nachfrage nach solchen Immobilien konstant hoch bleibt.

Maltas Stadtviertel: Wo man Immobilien kaufen kann

Der Besitz einer Immobilie in Valletta ist eine einzigartige Gelegenheit, die Geschichte und Kultur des Landes zu erleben. Valletta ist die Hauptstadt der Insel und das Zentrum der Wirtschaftstätigkeit. Hier befinden sich Regierungsstellen, Büros, Restaurants und kulturelle Attraktionen. Wohnungen und Appartements in Valletta sind ideal für diejenigen, die im Zentrum des Geschehens sein wollen, aber auch für diejenigen, die an Touristen vermieten wollen.

Vorteile des Kaufs:

1. Nähe zu Sehenswürdigkeiten. Museen, Kirchen, Theater und Parks sind zu Fuß erreichbar.
2. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist groß. Touristen ziehen es vor, im Stadtzentrum zu wohnen, was den Immobilienbesitzern hohe Einnahmen beschert.
3. Einzigartige Architektur. Viele Gebäude in Valletta sind von historischem Wert, was sie für Investoren noch attraktiver macht.

Leben am Meer

Immobilien am Meer ziehen all jene an, die von einem Haus mit Blick auf die Weite des Mittelmeers träumen. Die beliebtesten Gegenden sind Sliema, St. Julian’s und Mellieha, wo Käufer alles finden können, von modernen Wohnungen bis hin zu Luxusvillen.

Vorteile:

1. Wunderschöne Aussicht und Zugang zum Strand. Das Wohnen in erster Linie am Meer garantiert einen täglichen Panoramablick und direkten Zugang zu den besten Stränden.
2. Infrastruktur und Annehmlichkeiten. Entlang der Küste gibt es Cafés, Restaurants, Geschäfte und Unterhaltungszentren, die das Leben angenehm machen.
3. Hohe Mietrenditen. Unterkünfte an der Küste sind bei Touristen nach wie vor am gefragtesten, vor allem in der Sommersaison.

Immobilienkauf auf Malta: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Um eine Wohnung auf Malta oder eine andere Unterkunft zu kaufen, müssen bestimmte Regeln beachtet werden, die helfen, rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden:

1. Bestimmung des Zwecks des Kaufs: Investition, Wohnen, Freizeit.
2. Durchführung einer rechtlichen Prüfung des Objekts, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder Schulden vorhanden sind.
3. Unterzeichnung eines Vorvertrags und Zahlung einer Anzahlung, die in der Regel 10 % des Immobilienwerts beträgt.
4. Gegebenenfalls kann man eine Hypothek beantragen oder die Ratenzahlungsangebote der Bauträger nutzen.
5. Unterzeichnung des Hauptvertrags bei einem Notar und Eintragung des Eigentums im Grundbuchamt.

Erschwingliche Bedingungen für Investoren

Der Kauf von Gegenständen in Raten ist eine bequeme Möglichkeit für diejenigen, die nicht bereit sind, den gesamten Betrag auf einmal zu zahlen.

Bedingungen für den Kauf auf Raten:

1. Anzahlung. Liegt in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Immobilienwerts.
2. Fälligkeit der Zahlungen. Die Ratenzahlung kann je nach den Bedingungen des Bauträgers für bis zu 10 Jahre gewährt werden.
3. Flexible Zahlungsfristen. Möglichkeit, den Zahlungsplan an die finanziellen Möglichkeiten des Käufers anzupassen.

Immobilien in Malta für Ruheständler und Geschäftsleute

Idealer Ort für Rentner, die ein ruhiges Leben am Meer genießen wollen. Die Unterkünfte hier zeichnen sich durch ihre günstige Lage, die Nähe zu medizinischen Einrichtungen und eine gut ausgebaute soziale Infrastruktur aus:

• Ganzjährig warmes Klima. Die durchschnittliche Wintertemperatur liegt bei etwa +15 °C, was die Insel das ganze Jahr über zu einem angenehmen Ort zum Leben macht.
• Ausgezeichnete medizinische Versorgung. Auf der Insel gibt es moderne Kliniken und Krankenhäuser, die eine hochwertige medizinische Versorgung bieten.
• Soziales Engagement. Eine große Anzahl von Clubs, Aktivitäten und kulturellen Veranstaltungen, die es Rentnern ermöglichen, aktiv und sozial integriert zu bleiben.

Gewinnbringende Möglichkeiten für Unternehmer

Der Staat bietet eine stabile Wirtschaft und ein attraktives Geschäftsumfeld, was Malta zu einem großartigen Ort für die Eröffnung von Büros, Geschäften und anderen gewerblichen Einrichtungen macht.

Warum Malta für Unternehmen wählen?

• Niedrige Steuersätze. Das System ist eines der loyalsten in Europa, was es für Unternehmer attraktiv macht.
• Die verkehrsgünstige Lage im Zentrum des Mittelmeers erleichtert die Logistik und den Zugang zu den Märkten in Europa und Afrika.
• Staatliche Unterstützung für Unternehmen. Unterstützungsprogramme und Anreize für kleine und mittlere Unternehmen, die bei der Entwicklung von Projekten und der Beschaffung zusätzlicher Mittel helfen.

Schlussfolgerung

Immobilien in Malta bieten die Möglichkeit, das Leben am Mittelmeer zu genießen, stabile Mieteinnahmen zu erzielen und Zugang zu den besten Bedingungen für die Geschäftstätigkeit zu haben. Ob Sie eine Ferienvilla oder eine Mietwohnung kaufen, die Investition bringt nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch das Vergnügen, auf einer der malerischsten Inseln Europas zu leben.